Immobilien als Kapitalanlage – das sollten Anleger wissen

Sie möchten sich für die Zukunft absichern und überlegen, in eine Eigentumswohnung oder ein Haus als Geldanlage zu investieren? Welche Chancen und Risiken Immobilien als Kapitalanlage bergen und welche weiteren Aspekte beim Immobilienkauf als Investment zu bedenken sind, erklärt Ihnen unser Experte Heiko Bratzke, Leiter ImmobilienCenter der Berliner Sparkasse.

Aktuelle Risiken und Chancen bei Immobilien als Kapitalanlage

Inflation, hohe Immobilienpreise und anhaltende globale Krisen – in den letzten Jahren gab es mehrere Gründe, die Interessierte hinsichtlich einer Investition in Immobilien als Kapitalanlage zögern ließen. Dabei gelten Immobilien seit jeher als sinnvolle Kapitalanlage für die Zukunft. Mit den aktuellen Immobilienmarkt-Trends für 2024 wird dieses Image erneut bestärkt: Der Immobilienmarkt entwickelt sich durchweg positiv. Dank eines Rückgangs der Bauzinsen sowie einer allmählichen Entspannung hinsichtlich der Immobilienpreise eröffnen sich attraktive Möglichkeiten für angehende Immobilieneigentümer.

„Die Investition in Immobilien, insbesondere in Ballungsräumen und Bestandswohnimmobilien, ist derzeit immer noch eine kluge Entscheidung, wenn es um eine im Vergleich eher sichere Kapitalanlage geht. Die Nachfrage an Wohnraum ist ungebrochen, was die Wahrscheinlichkeit einer erfolgreichen Vermietung erhöht. Eine langfristige Zinsbindung ist nicht zwingend notwendig, vor allem wenn man mit fallenden Zinsen rechnet. Allerdings ist eine Zinsabsicherung, zum Beispiel durch Bausparen, immer ratsam, da sie Planungssicherheit bei hoher Flexibilität bietet. Eigennutzer können ihre Wohnkosten so besser fixieren“, so Heiko Bratzke.

Doch auch die Risiken hinsichtlich einer Investition sollten Immobilieninteressierten bewusst sein. So kann es zu finanziellen Verlusten kommen, wenn beispielsweise die Entscheidung, in einen Markt mit begrenztem Angebot zu investieren, zu spät oder zum falschen Zeitpunkt getroffen wird – das verzögert den Vermögensaufbau. Zudem kann zu wenig Eigenkapital den Investor in Phasen mit geringer Rentabilität belasten und ihn im Extremfall zum Verkauf zwingen.

 Neubauprojekt oder Bestandsimmobilie – welche Investition lohnt sich eher?„Neubauprojekte, insbesondere von Bauträgern, können mit Fertigstellungsproblemen behaftet sein – sei es durch steigende Baukosten, höhere Zinslasten oder schwierigen Absatz wegen höherer Finanzierungskosten für Enderwerber“, berichtet Heiko Bratzke. Der Vorteil besteht jedoch darin, dass das Neubauprojekt nach den eigenen Wünschen umgesetzt werden kann – ein besonderer Vorteil, wenn Eigentümer die Immobilie im Alter für sich nutzen möchten. Auch einer schnellen Vermietung steht nach der Umsetzung des Neubauprojekts nichts im Wege und es müssen für gewöhnlich in den folgenden 10 bis 15 Jahren keine umfangreichen Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden.

Bestandsimmobilien sind – abhängig von der Lage – oftmals günstiger zu erstehen. Je nach Zustand der Immobilie müssen Eigentümer jedoch oftmals zunächst Sanierungsmaßnahmen einleiten, welche die Immobiliennutzung verzögern: „Bestehende Immobilien mit schlechten Energiewerten bergen Risiken, wenn nicht gleichzeitig beim Erwerb eine umfassende Sanierung erfolgt. Wir empfehlen unseren Kunden, spezielle Sanierungskonzepte umzusetzen, um zukunftssicher zu sein“, so Bratzke.

Grundsätzlich gilt: Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor für ihre Wertbeständigkeit und zukünftige Wertentwicklung. Besonders in wirtschaftsstarken oder touristisch attraktiven Gegenden steigt die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum. Da der Standort der Immobilie unveränderlich und eine solche Investition auf Langfristigkeit ausgelegt ist, sollte die Lage bei der Entscheidungsfindung besonders berücksichtigt werden, inklusive ihrer potenziellen zukünftigen Entwicklung.

Dennoch lohnt es sich, einen Blick in das Umland zu werfen: Viele Menschen zieht es aus der überfüllten, lauten Großstadt in die nahe Umgebung. Eine Immobilie, die etwas außerhalb liegt, ist nicht nur günstiger im Erwerb, sondern hat auch den Vorteil eines ruhigeren Wohnortes mit direkter Nähe zur Großstadt.

Sie suchen für Ihre individuelle Kapitalanlage nach Immobilien? Gemeinsam mit der BSK Immobilien GmbH finden Sie die passende Immobilie. Teilen Sie uns einfach Ihre Vorstellungen zu Art, Lage, Preis und Größe mit und wir senden Ihnen die neuesten, passenden Immobilienangebote zu. 

Spezifische Finanzierungsoptionen und -angebote der Berliner Sparkasse

Sie möchten in Immobilien investieren? Die Berliner Sparkasse bietet Ihnen mittel- und langfristige individuelle Finanzierungen für den Ankauf, den Neubau sowie für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.

Um eine Finanzierung zu erhalten, sollten Interessierte bestimmte Punkte erfüllen, erläutert Heiko Bratzke: „Für Kapitalanleger gilt, dass sich die Immobilie grundsätzlich selbst tragen, also die Nettokaltmiete zumindest die Zinslast und die nicht umlegbaren Betriebskosten decken sollte. Im Idealfall kann die Nettokaltmiete obendrein die Tilgung bedienen, was eine Form des Sparens durch direkte Darlehensrückzahlung darstellt. Selten wirft das Objekt im Cashflow einen Überschuss ab. Die aktuelle Zinssituation beeinflusst die Suche nach geeigneten Investitionsobjekten stark, da die zu erzielende Miete die Grundlage für die Investitionsentscheidung bildet.“

Grundsätzlich gilt: Bevor Sie in die Verhandlungen zum Kauf oder zur Vertragserstellung eintreten, sollte Ihre Finanzierung gesichert sein. Sie können dabei auf verschiedene Partner wie Banken, unabhängige Finanzberater oder Bausparkassen zurückgreifen. Bei der Berliner Sparkasse und der LBS NordWest stehen erfahrene Fachleute für Sie bereit, um Ihnen bei der Erstellung solider Finanzierungskonzepte zu helfen. Dabei werden ebenso staatliche Fördermittel berücksichtigt.

Wunsch sowohl nach Sicherheit als auch hoher Rendite – was ist dabei zu beachten?

Wichtige Aspekte bei der Investition in Immobilien sind der Return on Investment (ROI) und der Zeitpunkt, ab dem sich die Investition lohnt (Break-even-Point). Der ROI misst die Rentabilität der Investition und wird durch die erzielten Einnahmen im Verhältnis zu den Investitionskosten bestimmt. Eine Immobilie lohnt sich in der Regel dann, wenn die Mieteinnahmen nicht nur die laufenden Kosten decken, sondern auch eine Rendite erwirtschaften. Der Break-even-Point ist erreicht, wenn die gesamten Einnahmen die getätigten Investitionen und laufenden Kosten übersteigen. Üblicherweise erwarten Anleger bei Immobilien eine jährliche Rendite zwischen 3 und 5 Prozent – abhängig von Lage, Zustand und Nutzung der Immobilie. Eine sorgfältige Kalkulation und langfristige Planung sind entscheidend, um sicherzustellen, dass die Investition rentabel bleibt und gewünschte Renditen erzielt werden.

„Anleger sollten immer darauf achten, mit angemessenen und nachhaltig erzielbaren Wohnmieten zu kalkulieren, etwa laut Berliner Mietspiegel. Sondereffekte wie möblierte Apartments können zum Risiko werden, wenn die deutlich höheren Mieten langfristig keine Planungssicherheit bieten“, betont der Immobilienexperte.

Bewertung und Finanzierung von Anlage-Immobilien – wie spielt das Thema Nachhaltigkeit hinein?Nachhaltigkeit gewinnt zunehmend an Bedeutung. Umweltschutz, gestiegene Energiekosten und gesetzliche Vorgaben führen zu einer erhöhten Nachfrage nach Sanierungskonzepten und der Nutzung regenerativer Energien in Immobilien. Es gilt: Je schlechter die Energieeffizienzklasse einer Immobilie, desto höher ist der Sanierungsbedarf. Gleichzeitig spielt die energetische Effizienz einer Immobilie eine entscheidende Rolle für ihre finanzielle Attraktivität. Für Immobilien mit guten energetischen Eigenschaften sind höhere Kaltmieten möglich, da Mieter niedrigere Energiekosten zu erwarten haben.

Auch hier hilft die Berliner Sparkasse gern weiter, betont der Leiter ImmobilienCenter Heiko Bratzke: „Wir unterstützen unsere Kunden bei der Planung solcher Sanierungskonzepte über unsere Partner und bieten Finanzierungen dafür an.“

Immobilienfonds statt Direkterwerb – wie sinnvoll ist diese Art der Kapitalanlage?

Für Personen mit begrenztem Eigenkapital wird oftmals die Investition in Immobilienfonds als lohnenswerte Kapitalanlage vorgeschlagen. Der Kauf von Fondsanteilen erlaubt es, indirekt in verschiedene Immobilien zu investieren, ohne die Verantwortung für die Verwaltung und die Instandhaltung der Immobilie zu tragen und dennoch von hohen Renditen zu profitieren.

Es gibt jedoch einige Risiken: Der Immobilienwert unterliegt vielen Einflussfaktoren, was zu starken Schwankungen führt. Die Rentabilität eines Investments zeigt sich erst beim Verkauf durch das Fondsmanagement. Zudem gestaltet sich der Verkauf von Anteilen bei enttäuschender Performance schwierig, da eine Haltefrist von zwei Jahren gilt und der Verkauf mindestens ein Jahr im Voraus angekündigt werden muss.

Beim direkten Kauf ist man selbst Eigentümer der Immobilie, profitiert von möglichen Wertsteigerungen und Mieteinnahmen und kann die Immobilie nach eigenen Vorstellungen verwalten.

Immobilie gefunden? Das sollten zukünftige Eigentümer beachten

Wer in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren möchte, für den ist eine gründliche Planung der Investition unerlässlich, um finanzielle und rechtliche Aspekte im Blick zu behalten. Des Weiteren sollten folgende wichtige Punkte beim Immobilienkauf berücksichtigt werden:

Grundsätzlich empfiehlt es sich, eine professionelle Beratung durch Immobilienexperten und Steuerberater in Anspruch zu nehmen, um alle rechtlichen und steuerlichen Pflichten korrekt zu erfüllen und potenzielle Fallstricke zu vermeiden.

Immobilien als lohnenswerte Kapitalanlage: Jetzt Beratungstermin vereinbaren!

Die Investition in Immobilien bleibt eine solide und sinnvolle Kapitalanlage, besonders in gefragten Ballungsräumen. Wichtig ist die gute Vorbereitung – von der Auswahl der Immobilie bis zur individuell auf Sie zugeschnittenen Finanzierung.

Sie möchten eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen? Die Berliner Sparkasse steht als verlässlicher Partner bereit, um Sie als Anleger bei jedem Schritt zu unterstützen – von der Immobiliensuche bis zur Finanzierung und langfristigen Investitionsplanung. Kontaktieren Sie uns und vereinbaren Sie einen persönlichen Beratungstermin!